随着城镇化水平不断提高,物业服务合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势,物业纠纷看似“小案”,但因关乎居民切身利益,涉及人数众多,一旦处理不当,“小案”可能激化为“大事”。
面对日益增长的物业纠纷案件,广汉市人民法院坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面,充分发挥诉前调解功能,以调为先,化解矛盾,最大限度将老百姓反映比较集中的纠纷消除在萌芽、化解在前端。
01案情简介
住户胡某自从2018年5月入住原告某物业公司所服务的小区以来,一直未缴纳物业管理服务费,经物业公司多次催收后一直拒不缴纳,物业公司诉至法院要求吴某缴纳物业费等费用共计18448元。
02调解过程
广汉市人民法院在受理案件后,为给当事人提供更加便利、有效、低成本司法服务,推动物业服务市场规范化运营,在征求双方同意后将物业服务合同纠纷案件转为诉前调解程序。在调解过程中,住户胡某向林法官解释道其之所以不愿意缴纳物业费是物业公司在收取物业费的过程中态度恶劣,并不是自己不愿意缴纳物业费。在了解双方纠纷原委后,承办法官林江一方面耐心为业主讲解相关法律知识,讲明拒缴物业费后果和应承担法律责任,另一面积极与物业公司进行沟通,建议其应该认真履职尽责,不断提升管理服务水平,为业主创造良好居住环境。在经过林法官的释法明理后,胡某最终愿意支付物业费,该起物业服务合同纠纷当场调解成功且自动履行完毕。
03法官说法
物业服务具有公共属性,物业服务费主要用于小区公共设备的日常维护、绿化管理、保洁卫生、安全保卫等,无论业主是否入住,物业公司都需提供相关服务,业主也从中受益。因此,即使房屋长时间无人居住也需要交纳物业费。物业服务具有综合性、长期性等特点,业主认为物业公司在服务过程中存在瑕疵,可通过向业主委员会或其行政主管部门反映等方式维护合法权益。物业公司提供基本物业服务,履行合同主要义务,服务瑕疵不构成根本违约,不能作为业主拒缴物业费的充分理由。
04法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。