【案情】

原　　　告：郭浩

被　　　告：四川省广汉市工益物资有限责任公司

　　1999年4月3日，原告向被告购买住房一套、门面一间，签订了2份《商品房购销合同》。购买住房的合同约定：“乙方购买甲方住宅房D1--3号一套，面积160平方米, 单价800元，总额128000元；1999年4月3日前付款50000.00元，1999年6月前付清全部价款78000元；逾期付款按合同约定的付款期限至实际付款之日止以月利率1%承担违约责任，若逾期超过30天即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同；逾期交付按合同规定的期限至实际交付之日止，以已付款额按月利率1%承担违约责任。甲方应于2000年3月31日前将商品房交付乙方。”合同签定后，原告于1999年4月3日、2000年1月4日、1月10日、1月21日、8月11日五次分别支付50000元、10000元、20000元、20000元、10000，共计110000元。其中，2000年1月4日的付款收据（0000411号）上，被告写明:“收到郭浩交来购房余款27785元。”并在摘要栏注明：“购营业房余款17785元正、预付住宅款1万元正”。被告于2001年9月12日将原告预购的住宅房A5-1-1以100590元（面积167.65平方米、单价600元）卖给了周燕。

　 另外: （1）2000年1月1日，双方商定将原告所购住房由原D1-3变更为A5-1-1，被告在2000年1月10日的收据上注明：“原D1-3改为A5-1-1”，总房款变更为125130元；（2）原告于1999年12月1日接收了被告移交的铺面房，被告于2000年1月4日给原告出据《证明》，载明“铺面房款已付清”；（3）被告具有商品房预售资格。

　　原告郭浩诉称：1999年4月3日，我与被告达成购买住宅房协议，向被告购买商品房一套（D1-3），单价800元，价款128000.00元。并约定房屋竣工验收合格后，被告交付住房，我付清余款。我于1999年至2000年8月11日共交房款127785元。2000年1月，经双方商定对合同部分内容进行了变更，即将住房由D1-3（三楼三室一厅）变更为A5-1-1（五楼三室二厅），住房面积由160平方米变更为167.65平方米，总房款由128000.00元变更为125130元, 其余条款未变。但被告在房屋竣工后，却未交付给我。今年3月，我方知被告在2001年9月12日就将我购买的商品房A5-1-1卖给了他人。被告未经我的允许擅自将商品房一房二卖，严重损害了我的合法权益。根据《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)》（以下简称《商品房解释》），请求法院判令：（1）解除原、被告的房屋买卖合同；（2）被告返还购房款127785.00元及资金利息；（3）赔偿已付购房款127785.00元。

　　被告工益物资公司辩称：我公司与原告于1999年4月3日同时签定了两份《商品房购销合同》，其中购住宅房合同约定：“乙方购买的住宅房面积为160平方米, 单价800元，总额128000元，4月3日前付款50000.00元，6月前付清全部价款78000元，若逾期超过30天即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，并追究违约责任。”购营业房合同约定：“乙方购营业房面积51.48平方米, 单价9500元，总额489060元，4月30日前支付全部价款489060元，若逾期超过30天即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同。”合同生效后，原告于1999年4月3日至2000年8月11日分5次给付住房款110000.00元，于1999年4月10日至2000年1月4日分4次给付营业房款415785.00元。到2000年尚欠营业房款73275.00元，欠住房款15130.00元。在2000年1月，应原告的要求，经双方商定对合同部分内容进行了变更，即将住房由D1-3（三楼三室一厅）变更为A5-1-1（五楼三室二厅），其余条款未作变更。因原告与被告法定代表人曾永凤合伙经营一纸业公司，根据原告要求，将原告所交的住房款划出73275.00元补作营业房款，随即被告将营业房交给了原告使用。而此时，原告所交的110000.00元住房款在付足营业房款后就只余下36725元，后经被告多次催促，终因原告长期不在广汉，至今都未将住房余款交齐。为使双方损失不再扩大，被告于2003年3月将该房（A5-1-1）售出。根据合同规定，住房款未交清视为原告不履约，被告可终止购房合同。故请求判决驳回原告的诉讼请求。

【审判】

广汉市人民法院经审理认为：

　　原、被告签定的住房买卖合同，系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，应受法律保护。在原告逾期超过30天而仅支付5万元购房款的情况下，被告有权依据合同约定的条件解除合同，但被告既未主张解除合同，也未向原告主张违约责任。2000年1月1日，双方对合同进行了变更，标的物、价款均发生变化，尔后原告又四次付款60000元，被告均予接受。被告的上述行为，应视为对其享有终止合同权利的放弃。被告关于住房款未交清，视为原告不履约，购房合同可终止的抗辩理由不能成立。被告以“根据原告的要求，将住房款划出73275.00元补作营业房款，住房款在付足营业房款后只余下36725元，至今没将住房余款交齐”作抗辩，应承担举证责任，但被告并无证据证明。被告作为房地产开发商，在收到原告的绝大部分购房款后，未向原告通知，私自将原告购买的住宅房出卖给第三人，导致原、被告商品房买卖合同的目的不能实现，属根本违约行为，被告应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《商品房解释》第八条第一款第(二)项、第十五条第二款之规定，判决:

　　一、解除原告郭浩与被告工益物资公司签定的《商品房购销合同》；

二、 被告工益物资公司返还原告郭浩购房款110000.00元，并按月利率1%支付资金利息(其中，50000.00元从1999年4月4日起、10000.00元从2000年1月5日起、10000.00元从2000年1月11日起、20000.00元从2000年1月22日起、20000.00元从2000年8月12日起，均至本判决确定的付款之日止)；

三、 被告工益物资公司赔偿原告郭浩购房款110000.00元；

　　上列款项均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。

四、驳回原告的其它诉讼请求。

【评析】

　　 这是最高人民法院《商品房解释》颁布后，本院受理的首例“一房二卖”案，原、被告争议的焦点问题在以下三个方面：

一、被告对住房买卖合同是否享有终止权？

　　合同约定“原告应于1999年6月前付清全部价款，逾期超过30天则被告有权终止本合同。”双方约定的“终止”，其对应的法律概念实质上应当是“解除”，因为“终止”是向后消灭，没有溯及力，“解除”才具有溯及力，恢复到初始状态。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定了解除合同的方式：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。” 在原告逾期超过30天而仅支付5万元购房款的情况下，被告有权依据合同约定的条件解除合同，但被告既未向原告主张违约责任，也未明示主张解除合同。2000年1月1日，双方对合同进行了变更，标的物、价款均发生变化，尔后原告又四次付款60000元，被告均予接受。被告的上述行为，应视为对其享有解除合同权利的放弃。根据《商品房解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告解除合同的权利也应于2000年7月消灭，因此，被告已经丧失了解除权。

　　二、原告是否以住房款抵付营业房款？

　　原告同一天向被告购买住房一套、门面一间，分别签订了两份合同，故系两个不同的法律事实。被告收取房款时，也严格区分了住房和门面，并未混淆。从举证责任来看，被告以“根据原告的要求，将原告所交的住房款划出73275.00元补作营业房款，原告所交的110000.00元住房款在付足营业房款后就只余下36725元，至今没将住房余款交齐”作抗辩，因原告予以否认，被告应当承担“根据原告的要求”的举证责任，但被告并无证据证明；从事实上来看，被告于1999年12月1日就将营业房交付原告使用，2000年1月4日，被告收到27785元购房款，在摘要栏清楚注明：“购营业房余款17785元正、预付住宅款1万元正。”摘要拦的“购营业房余款17785元正”，从数字上表明，双方对营业房的房款进行了结算。从意思上表明，截至该日，原告已付清营业房款。同日，被告也给原告出据了营业房款付清的《证明》，《证明》与发票相互印证，故足以认定：原告在2001年1月4日付清了全部营业房款。而截止2000年1月4日，原告共支付住房款仅60000.00元（还包括该日给付营业房款后剩余的10000元），这与被告“从住房款中划出73275.00元补作营业房款”的抗辩显然不符。之后，原告又三次付款，被告也都写明系购A5-1-1住房款，故查明的事实难以支持被告的抗辩。

三、被告应否承担双倍赔偿？

　 被告作为房地产开发商，在收到原告的绝大部分购房款后，未向原告通知，私自于2001年9月12日将原告购买的住宅房出卖给第三人，导致原、被告商品房买卖合同的目的不能实现，已构成“一房二卖”，属根本违约行为。根据《商品房解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”被告应承担“不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”具体赔偿多少，由法官根据被告的违约行为，给原告造成的损失等酌情确定。通过惩罚性赔偿，才能使非违约方对其所遭受的全部损失能够获得补救，有效的防止违约方从其违约中获利，有利于准确有效地制裁和遏止欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。

　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　案例提供单位:广汉市人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编写人: 袁国贵